Refinanciar sin perder su casa

Por Ellen Hoffman
primavera 2008

Herramientas de refinanciación Alerta para consumidores: robo de casas cuando se hace difícil pagar la hipoteca (diciembre 2007/enero 2008)

Los papeles están firmados; la casa es suya. Ahora, todo lo que tendrá que hacer es realizar los pagos mensuales. Pero espere.

Puede que no sea tan sencillo. Puede que, en algún momento, necesite o desee refinanciar su deuda. "Refinanciar" significa, básicamente, reemplazar su hipoteca actual por un nuevo préstamo. En el mejor de los casos, los propietarios refinancian cuando las tasas de interés hipotecario bajan para, así, evitar la tasa más elevada y reducir sus pagos mensuales. En el peor de los casos, se necesita refinanciar porque uno está en riesgo de perder su vivienda.

Millones de propietarios están enfrentando este peligro; muchos de ellos, por haber recibido préstamos "subprime" o "no preferenciales": préstamos de muy alto riesgo y caros, que son otorgados aun cuando el prestatario no reúna los requisitos necesarios para devolverlos. Más del 40% de los préstamos hipotecarios adjudicados a hispanos en 2006 fueron no preferenciales. Según Aracely Panameño, directora de asuntos latinos del Centro para Préstamos Responsables, "...cerca del 90% de los préstamos no preferenciales otorgados en 2006 incluyeron tasas de interés variables que, en 2008 y 2009, podrían llevar las cuotas a niveles altísimos, lo que dejaría a los prestatarios sólo dos opciones: refinanciar sus deudas o perder sus casas".

Ya sea que desee refinanciar para obtener una tasa de interés más favorable o necesite hacerlo para salvar su casa, haga sus deberes. Para lograr el acuerdo más favorable, Tino Diaz —miembro de la junta de directores de la Asociación Nacional de Profesionales Hispanos de Bienes Raíces— sugiere pedirles a parientes y amigos que le recomienden un prestamista, y comparar ofertas de varios de ellos, como un banco local, un banco nacional y un agente hipotecario, quien podría tener la posibilidad de acceder a otras fuentes de crédito."Su casa es la mayor inversión de su vida —dice—. Usted no iría a un solo concesionario para comprar un auto; por lo tanto, salga y busque la mejor refinanciación posible".

Pasos a considerar:

	Evite las hipotecas sobre las cuales sólo paga interés, así como aquellas en las que usted pague tasas tentadoramente bajas o no requieran la verificación de sus ingresos para obtenerlas. Las hipotecas tradicionales —a 30 años y con tasa fija— son ideales.
	Si tiene una hipoteca de interés ajustable, verifique la documentación para saber cuándo y cuánto cambiará su tasa de interés, la cantidad de veces y la frecuencia con que lo hará, el importe probable de su nueva cuota y si existe alguna cláusula que establezca una penalidad por saldar la deuda en forma anticipada. Busque un nuevo préstamo varios meses antes de la fecha en que su cuota vaya a aumentar; pero no cierre el acuerdo antes de que venza el período de vigencia de la cláusula de penalidad por saldo anticipado. Pregunte si usted califica para congelar su tasa de interés bajo el programa voluntario acordado por la administración Bush y algunos prestamistas.
	Si no está seguro de cómo encontrar un prestamista confiable o cómo evaluar los términos de un préstamo, busque una agencia de asesoramiento en vivienda aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD; vea abajo).
	Pida a tres o cuatro prestamistas que llenen un Good Faith Estimate of Settlement Costs, un formulario del HUD que muestra todos los costos de una hipoteca. Compare las tasas de interés y cargos de cada prestamista, y contrástelas con las tasas de mercado vigentes, que encontrará en línea o publicadas en los diarios.
	Solicite el formulario HUD-1 Settlement Statement—un formulario obligatorio que lista los cargos de un préstamo— un día antes de la operación. Si los cargos son más altos que los fijados en la estimación, quéjese y amenace con anular el acuerdo.
	Si no tiene un buen historial de crédito, vea si la entidad reguladora de la vivienda en su zona o estatal ofrecen programas que puedan ayudarlo a evitar la necesidad de optar entre obtener un préstamo no preferencial o perder su casa. Mientras tanto, mejore su historial crediticio.
	Lea, en el acuerdo, la cláusula referida a la Truth in Lending Act (ley sobre la veracidad en préstamos), exigida por el gobierno federal, que incluye información sobre el monto del préstamo, los cargos financieros y los pagos. Usted tiene hasta tres días hábiles luego de haber cerrado el acuerdo para estudiar la cláusula. Si no está de acuerdo con los términos, puede cancelar el préstamo. Si le solicitan que renuncie a su derecho a cancelarlo, no lo haga.
	Si ha negociado un préstamo en español, pero recibe un contrato en inglés, solicite el documento en español o busque un traductor para que lo ayude a comprender todos los detalles.

Herramientas de refinanciación
	Aprenda más sobre hipotecas no preferenciales a través del Centro para Préstamos Responsables.
	Lea el código de ética de la Asociación Nacional de Profesionales Hispanos de Bienes Raíces, en inglés y español.
	Busque un asesor local en vivienda, aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, (HUD, por sus siglas en inglés), para recibir consejos sobre cómo refinanciar su deuda inteligentemente.